地产存量时代 品牌运营商铂涛强势崛起

  : 在5月18日圆满闭幕的第五届中国国际酒店投资加盟与特许经营展览会(简称 HFE)上,铂涛不仅以1500平方米的全场最大展区、旗下全品牌阵容参展的大阵势,展现了强势领跑“酒店+地产”赛道的决心,也吸引了在场的众多投 ...

  在5月18日圆满闭幕的第五届中国国际酒店投资加盟与特许经营展览会(简称 HFE)上,铂涛不仅以1500平方米的全场最大展区、旗下全品牌阵容参展的大阵势,展现了强势领跑“酒店+地产”赛道的决心,也吸引了在场的众多投资者,甚至闭馆后仍有许多投资人继续咨询,成为全场焦点。

  今年以来,房地产市场的调控重点已转向二三线城市,存量市场也相应地发生变化,已从聚焦北上广深走向全国化。面对越来越巨大的存量市场,如何盘活存量并让资产增值成为从政府到行业共同关注的课题。

  随着政策方向支持推进住房租赁和资产证券化,各类资产管理机构跑步进入存量市场,类REITs(房地产信托投资基金)和CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)自2016年以来呈现高速发展态势。

  资管机构的大量进场,促使房地产行业从传统的开发商业模式走向运营模式,因为整个资产的价值不再是过去供需的逻辑,而是估值的逻辑。HFE展会开幕当天,在铂涛集团举办的“地产存量时代的价值创造”主题论坛上,广东省房地产协会专家委员会委员、广东省公寓协会专家委员会委员刘策指出,未来的价格是以收益法来计算,谁能够把资产运营的好,能够产生的租金回报高,未来整个物业的估值就高。“这对专业的运营商产生了很大的需求,尤其像铂涛这样具有品牌势能的运营商将在存量时代崛起。”

  “假设过去开发商自己运营物业,收益率可能在4%左右。而在资管时代,交给具有品牌势能的运营商,不仅运营收益会翻倍,还可能给资产带来上几十倍的估值提升”,据刘策介绍,在资产的估值逻辑下,开发商赚到了超额的收益,也愿意为品牌运营商支付品牌管理费,这就形成了良好的生态关系。刘策认为,开发商与运营商的生态也打通了“投融管退”的闭环——开发商在投融方面提供了资金条件,运营商在管退方面提供了高估值条件,双方形成良性合作,共同创造资产增值,这是房地产可期待的未来方向。STR市场开发经理张晋烨指出,今年第一季度,整体市场的趋势与2017年相比不仅仅是入住率一直在上涨,平均房价、每间客房的收益能力也在不断增长,而且平均房价的增幅比2017年更加高,市场回暖的趋势非常明显。

  其中,中端以及中端偏上酒店成为主力增长点,与高端酒店与经济型酒店相比,不仅入住率相较2017年保持增长趋势,平均房价增幅也优于其它两个级别。张晋烨表示,入住率是可以通过营销手段增加,但平均房价上涨,更能体现酒店盈利能力的增加。

  市场回暖直接带来的是投资回报率的提升。据铂涛集团副总裁莫敏俭介绍,知名且有竞争力的中端品牌或精品酒店能帮投资人实现品牌溢价,提升物业价值,在大住宿领域,中端品牌的投资回报模型也更为优秀,有利于资产交易的信用背书。目前铂涛旗下的酒店,投资回报率在30%左右,投资回报周期大概是3年到3.5年,“如果从专业投资的角度来讲,相对于理财产品来说,这是个非常好的投资回报。”

  除中端酒店外,长租公寓无论在投资界还是开发商眼里都是最火爆的行业之一,被喻为“万亿蓝海”。

  铂涛旗下窝趣品牌已经在公寓行业深耕了三年,成功签约超过70个项目,目前覆盖全国22个一二线城市。铂涛窝趣品牌副总裁杨稷表示,“目前我们的出租率达到95%以上,项目投资回报年限在4年左右。这两个核心指标是窝趣的优势所在,也是作为中国优秀品牌运营商的根本。”

  莫敏俭表示,“铂涛集团经过十多年的打磨和成长,已经一而再再而三孵化出越来越多成功的品牌,这证明了两样东西:一是品牌经营能力,二是把物业变成活的物业和有收益物业的经营理念。”

  在HFE展会上,众多投资者看好“酒店+地产”趋势下中端酒店和长租公寓的发展前景,但大家的困惑是,应该与运营商合作植入什么样的内容,才能让物业实现最大限度的增值?

  刘策表示,对于运营商来说,它需要具备两个能力,第一是物业增值的能力,相当于一个美容医生,原来看上去不漂亮或者是老旧的楼通过旧楼改造产生新的价值,这个是硬件的能力;第二还需要软件的能力,就是作为内容的提供者和内容赋能,通过不一样业态与运营,为空间带来更多好的体验。这种方式可以大大提升整个资产的坪效,实现更高的估值。

  铂涛旗下希岸品牌新推出的希岸Deluxe酒店在HFE展会上引起众多投资人的关注。其第一家分店——希岸Deluxe酒店成都春熙路店将于今年6月开业,正是由房地产开发商跟希岸品牌合作打造的高投资回报典范。

  该物业是一个商业公寓,原来卖价平均1.1万元/平方米,销售情况一直不理想。在加盟希岸Deluxe酒店之后,以品牌为卖品,结合合理投资保底方案,最终以26000元/平方米的平均卖价成交,并在短短一个月时间销售80%以上,借助酒店品牌影响力实现真正意义上的品牌溢价。

  刘策认为,当金融机构、当银行进入以后,品牌运营商会迎来发展的春天。“这个时候什么才是稀缺品?就是运营力,像铂涛集团具有品牌势能的运营商成为了稀缺品。”

  越强大的品牌势能,投资回报就越有保障,这正是铂涛集团在本届HFE加盟展上备受投资者青睐的原因。

  铂涛是国内酒店业第一家以“品牌先行”的思路,创建和运营符合消费者内心需求品牌的酒店集团,其模式是真正从消费者价值诉求、内心需求出发的互联网用户思维去打造品牌,而非从价格出发的工业思维去创造酒店品牌。

  早在2013年,铂涛集团创始人、首席品牌建构师、CEO郑南雁提出,在互联网时代,产品和服务永远都供过于求,基本需求很容易满足,要增强用户黏性,就必须研究消费者的喜好度,根据消费者的价值取向定制产品,铂涛要做的就是打造符合消费者喜好的品牌、产品和服务。

  基于这一“品牌先行”思路,铂涛自2013年相继推出丽枫、喆啡、希岸、潮漫等多个中端品牌。短短4年间,铂涛旗下中端酒店系列已跻身中端第一阵营,并且拥有3个开业超过百店规模的中端酒店品牌。

  截止2017年底,铂涛中端系列签约品牌项目约1400家,总房量超15万间,覆盖全国全省份,在营门店总数523间,开业店数位居中端市场第一。

  铂涛对于投资者的独特吸引力,除了强大的品牌势能,还在于构建了一个庞大的丰富多彩的体验生活圈,通过创建、投资、合作等形式,为消费者带来酒店、公寓、咖啡、共享办公、艺术公益平台等领域中各具独特调性的生活方式体验。目前,铂涛体验生活圈已涵盖了超20个品牌,会员人数超过1亿,门店总数超5000家,覆盖全国450多个城市。

  在HFE展会上,铂涛充分展现了酒店巨头强大的品牌势能、专业运营能力、完善生态链三大赋能优势,强势拉开“酒店+地产”规模扩张的序幕,掀起酒店行业新一轮投资热潮。

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